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限購放開對樓市影響甚微 房企主業策略調整

  最新的統計數據顯示,從今年年初至今,整個房地產行業仍處於低迷期:根據9月1日發佈的信息,2014年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米,環比上月下跌0.59%,連續第4個月下跌,跌幅收窄0.22個百分點。從漲跌城市個數看,74個城市環比下跌,26個城市環比上漲。這也證明,即便各地陸續放開限購,對房地產市場目前的下行走勢仍影響不大。

  執行瞭三年多的住房限購政策從今年開始松動。據同策咨詢研究院統計,46個限購城市當中至少38個開始調整限購政策,比如天津、南寧、無錫、海口、沈陽、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石傢莊、杭州、寧波、溫州、青島等城市限購政策已經調整或取消。部分地方政府開始對樓市下"猛藥",發佈瞭"救市"政策。

  易憲容也認為,從更長遠的角度來看,國內房地產市場的周期性調整並不會因地方政府的限購政策放松而中斷。"決定未來國內房地產市場走勢的主要因素有兩個方面:一是銀行對當前住房市場之判斷,如果銀行認為這個市場風險高,供求完全失衡,那麼銀行信貸要進入房地產市場就會謹慎;二是住房投資者對未來國內房地產市場預期。而就這兩個方面來看,目前的形勢並非那樣樂觀,還得進一步觀察。"

  "事實證明,盡管有上述限購等調控政策的定向寬松措施,但限購等政策松動對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。並且,這樣的'救市'措施很可能會助長開發商博弈市場的決心,對於房企來講,仍然不肯有大范圍大幅降價的動作,難以有大幅下跌的動力。"同策咨詢研究部總監張宏偉對中國經濟時報記者表示。

  遠洋地產相關負責人亦對中國經濟時報記者表示,截至2014年6月30日,遠洋擁有的土地儲備面積約2200萬平方米,平均土地成本約每平方米人民幣3100元,可滿足未來3-5年的業務需要,未來遠洋地產將進一步鞏固、完善一二線城市土地儲備,並逐步增加經營性物業優質的土地儲備,為中長期業務結構平衡做好準備。"我們會加大反周期土地獲取力度,不過,遠洋在拿地策略方面依然堅持四項原則:一是堅持財務標準;二是堅持區域深耕;三是堅持規模適度的原則,拿中等規模的項目;四是堅持團隊匹配,為能力強的團隊多配土地資源。"



  遠洋地產總裁李明也表示,從今年年初至今,遠洋地產已經在北京、上海、天津、武漢、中山等城市新增10個項目,補充土儲約290萬平方米,一二線城市占其整個集團新獲取項目的60%左右。"獲取地塊以中小型、快周轉、面向剛需和首改需求為主。"

    取消限購難在一線城市落地

  萬科董事會秘書譚華傑在半年報公佈後表示,"根據經驗,一般下半年土地供應將進一步增加,預計土地市場的調整還將延續,未來可能會有更好的拿地機會,公司對此也會保持關註。"

    房企調整產品結構

  "從杭州的情況來看,盡管早些時候放開限購政策,住房銷售有所增長,但多是在價格調整的情況下來實現的。如果住房價格不下行調整,那麼地方政府放松限購對住房銷售所起到的作用是有限的。而房價向下行調整,即使是不放松限購政策,也總是會有人買房。因為,住房市場的購買者是一個多元化的市場,每一個人對價格的基礎期望也不一樣,隻要房價下跌總是會有人進入市場。"中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對中國經濟時報記者表示。

  "我們認為北京市場限購不會取消。因為北京的城市功能定位決定瞭它必須要限制人口,限購是限制人口的一項措施,從這個角度來講,房地產形勢的變化對北京取消限購沒有直接影響。"遠洋地產相關負責人對中國經濟時報記者表示,遠洋地產在北京擁有多達15個左右開發項目,北京市場的銷售目標約占集團整體銷售目標的30%,從目前情況來看,完成銷售目標是沒有問題的。

  雖然樓市正處於調整期,但房企對拿地的熱情不減,隻不過,相比以前更顯得保守,但卻更有針對性。

  事實上,房企亦認為這場由二三線城市掀起的取消限購潮效果有限,難以在一線城市落地。

  從各傢上市房企自8月以來陸續公佈的半年報來看,利潤普遍下降確是事實。即便如此,各傢房企仍對拿地表現積極,不過,策略均更保守、更有針對性。

  與房企拿地策略變化相對應的是,產品結構的調整。

  萬科總裁鬱亮表示,萬科將以謹慎、樂觀的態度對待增長減速,並以自住型購房者為目標消費群體。據悉,今年上半年萬科144平方米以下住宅占比已提升至92%。

  "由於銀行信貸持續緊縮還會影響市場成交放量,限購等救市政策出臺也難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用,在年終前最關鍵的9-10月份,房企勢必會調整自己的推盤策略,堅持'跑量'的基本原則,千方百計消化庫存,堅持以現金為王,以盡可能縮小當前銷售業績與年度指標的差距。"張宏偉說。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08202895253.shtml

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